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　　房地产公司正借助轻资产业务转型 。

　　一个去化艰难的“滞销盘”
，经房企代建盘活后，四个月便实现清盘。近日 ，远洋集团与媒体交流轻资产业务时
，讲述了青岛一项目的代建案例
。

　　远洋集团是一家老牌房企，目前正在推进债务重组工作。在这一“主线任务 ”之外 ，据管理层透露
，代建业务已经成为公司重要的发力方向 。上半年，远洋建管新拓项目33个 ，签约面积562万平方米
，行业排名第八
。

　　不仅是远洋，目前无论是已出现资金危机 、地产主业收缩的房企 ，还是稳健的央国企
，都不约而同地将目光投向“轻资产
”。其中，“代建”以其相对清晰的盈利模式
、庞大的潜在市场 ，已经成为房企的“兵家必争 ”之地 。

　　过往高杠杆、高周转的“重资产
”时代，房企拼的是资金实力 、风险控制
，如今转向“乙方”角色后，更重视专业能力
、服务输出 ，最关键的是要“凭本事吃饭 ”
。转型之路上
，远洋这家老牌房企的“解题”思路是什么？

　　“凭本事吃饭
”

　　“代建业务已经成为公司的重要发力方向。”近日，远洋集团副总裁赵建军对第一财经等媒体表示 。

　　远洋集团成立于1993年 ，2007年在港交所主板上市
。一如业内其他同行
，这家有央企背景的房企，过往主业是住宅开发、不动产运营及相关领域。如今 ，集团明确将代建业务作为重要发力方向
，背后发生了什么？

　　赵建军表示，远洋代建业务经历了不同的发展阶段 。“早在20年前开始 ，远洋已零星开展代建项目
，主要为股东方和政府机构提供代建服务 ”，代表项目包括北京规划展览馆 、中国人寿金融中心
、凯晨世贸中心等
。

　　自2022年开始 ，房地产行业形势发生巨大变化，各类房企都亟需寻找出路。

　　期间
，远洋陆续落地了十几个代建项目，且“效果都还不错
” ，这让管理层看到了突围方向 。“现在回头看
，前20年的代建是自发、带有随机性的；2023~2024年则进入主动调整期，开始主动作为谋发展。”赵建军表示
。

　　中指研究院最新数据显示 ，2025年上半年
，远洋集团旗下代建品牌“远洋建管 ”新拓项目33个，签约面积562万平方米 ，一二线城市项目占比接近九成
，新签规模从TOP20提升到行业第八位。

　　值得注意的是，当前入局代建的房企非常多 ，竞争日趋激烈 。数据显示
，百强房企中已有八成布局代建，且资源正向头部企业集中
。随着赛道变得拥挤 ，房企获取项目的难度加大，行业已然开启“淘汰赛
”模式。

　　在激烈的竞争环境下
，远洋如何拓展新项目 、实现竞争优势？

　　赵建军阐述了远洋拓展代建项目的三个思路：一是，在现有业务基础的主力城市 ，发挥优势找到突破口；二是
，寻找同行未能成功推进的项目进行突破；三是，集团通过扁平化管理 ，直接深入一线“诊疗”项目 。

　　不过
，“大象转身 ”不易，传统房企要实现业务转向 ，思维方式
、管理模式等都需要根本性的转变
。

　　在赵建军看来
，以前房企做重资产开发，甲方的主导性强 ，核心是控风险、拼资金；而做代建最难也最重要的
，是具备“乙方
”思维，一线人员要为委托方服务 ，集团则需为一线提供支持，重心从管理转向服务和协同。

　　“相较于重资产
，代建的路径更清晰，就是凭本事吃饭 。”他认为 ，传统开发业务受内外部环境影响大
，而代建成败依赖于团队的自主性和专业性
。尽管房地产还在调整期，但大量复杂项目需要代建方激活 ，市场需求依然存在。

　　目前
，代建业务在远洋内部越来越受重视 。赵建军表示，“各方都很支持远洋做代建 ，希望我们稳定团队 、提升能力和品牌影响力
。 ”

　　转型为“项目医生
”

　　与传统开发业务相比
，轻资产代建的最大优势，便是自有资金投入低。远洋方面也表示 ，代建业务原则上不投入资金
，即便需要资金参与，也会寻求合作方或金融工具解决 。

　　看起来 ，房企做代建不沉淀资金，通过输出专业能力赚钱
，且市场上国资、城投
、部分民企也有需求，是一门行得通的好生意。但当参与者越来越多时 ，代建费便不那么好赚了
。

　　中指研究院数据显示
，上半年，行业中代建管理费率在1%~3%之间的项目 ，占比高达81.7%；其中
，代建管理费率仅在1%~2%之间的项目，占比为50.5% ，较2024年底增加7.8个百分点。

　　明源地产研究院称
，当前行业竞争加剧，代建利润率明显下降 ，一些企业为了抢占商机
，不惜动用“恶性”竞争手段打压对手，部分企业甚至会故意压低代建费 ，不惜以亏损为代价，将行业带回“低价中标 ”的老路 。

　　对此远洋强调
，在项目投标时会坚持两个原则：一是不盲目追求最低价，二是根据不同项目类型制定差异化方案
。谈及代建业务发展目标 ，赵建军态度务实
，“先让它健康成长，不设定不切实际的目标 ，逐年增长即可”。

　　对委托方而言
，代建的核心价值是带来“增量
”，即通过房企“项目医生”般的运作 ，将深陷亏损或停滞的项目盘活
，实现“扭亏 ”或显著“减亏
” 。

　　青岛繁花里项目便是案例之一
。这个位于青岛市北核心区的项目，曾因去化艰难被称为“僵尸盘”。四年时间里 ，前后更换过4个营销代理团队
，但去化一直不佳 。远洋接手后，调整产品定位 ，集中资源做好首开，四个月便实现清盘
。

　　目前
，远洋建管新增的代建项目中，有大约七成是住宅业态。其中不少是金融机构委托 ，盘活的出险房企项目
，并在政府监管部门支持下，最终实现顺利交付 。

　　“远洋与多家AMC有长期合作
。 ”公司管理层表示。AMC通常折价收购具有优质底层资产、但陷入困境的项目债权 ，再联合远洋这类专业代建方进行后续开发运营
，最终实现资产价值修复与收益获取 。

　　“公司最近在成都 、武汉
、重庆等地，陆续承接和跟进了一些民企项目 ，基本都是来自金融机构委托。
”赵建军称
。随着房企化债需求持续释放
，金融机构持有的大量抵押物亟待处置，在未来两三年 ，不良资产处置规模会快速放大。远洋已具备法务、金融 、代建
、资产管理等综合能力
，接下来要抓住市场机会 。

　　此外，代建的“战场”远不止于住宅
。业内如旭辉建管 ，此前便公开表示，构建了住宅、商办 、长租公寓等全业态解题能力。远洋也表示
，轻资产在集团内部并非单一概念，而是覆盖住宅
、商业、不动产 、物业
、养老、物流仓储 、数据中心、地产基金等全业态 。在应对城市更新等复杂工程时 ，能提供系统性解决方案
。

　　在业内机构看来
，随着行业持续调整，房企正集体向轻资产转型 ，从单纯的地产开发转向“轻重并举 ”
，进入以产品
、管理、服务为核心的时代。组织架构扁平化 、业务轻型化，将是房企新的发展趋势 ，有利于降低企业负债
，实现快速转型 。